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定期借家制度って何だろう？

～定期借家制度とは～
2000年（平成12年）3月1日から施工された、
契約期間の満了により確定的に契約が終了する画期的な制度です。
現在は、従来型の借家制度（普通借家制度）と、この定期借家制度を
選択できるようになりました。


このページでは、定期借家制度をもっと詳しく知りたい方に、
少しだけ踏み込んだ解説をしています。

■　定期借家制度の効果は

　定期借家制度では、契約で定めた期間が満了することにより、更新されるこなく、
確定的に賃貸借契約が終了するため、契約期間や収益見通しが明確になり、
経済合理性に則った賃貸経営あ可能となるため、より多くの広く良質な賃貸住宅が
供給されることになりました。

　定期借家制度が普及することで、持ち家の賃貸化も含めてファミリー向けなど
多様な賃貸住宅の供給が促進され、ライフステージやライフスタイルに応じた多様な選択肢が提供されるなどの効果が期待されています。これにより、建物を借りたい人にとっても、メリットが生じます。多くの賃貸住宅が賃貸市場に出てくることにより競争原理が働き、賃料やサービスなどでも競争が起こり、借りたい人にとっての
プラスが生ずることが期待できることになります。

　
■　定期借家では再契約が一般的

　定期借家契約では、契約期間満了により確定的に契約が終了します。
契約期間が満了し、その物件を引き続き借り続けたい場合、定期借家契約では、貸主・借主が合意の上、再契約をすることになります（新たな契約が開始さえるということになり、「更新」とは異なります）。
　例外的に、貸主に物件の取り壊し、自己使用予定があった場合は、再契約できないこともあります。


■　定期借家と信頼関係破壊の法理

　賃貸借契約で取り決められた内容が守られない場合（例えば、騒音をだしたり、
ゴミだしのルールを守らない等のトラブル）、契約を解除するには、「信頼関係破壊の法理」（貸主と借主の間で信頼関係が破壊されたと認められない特段の事情がある場合には解除を認めない、という判例の考え方）によって契約の解除ができるかとうかが判断されます。「信頼関係」が「破壊」されたかどうかは、それぞれの事案に応じて裁判所が判断することになり、明確な基準（〇デシベル以上の騒音を出せば必ず契約解除できる等）があるわけではありません。
　期間満了により確定的に契約が終了する定期借家なら、「契約内容を守らない借主とは再契約しない」といった運用をすることが可能となりますが、その結果、賃貸マンションなどの場合、悪質な入居者が少なくなうというメリットを、借主も受けることができるようになります。