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【不動産用語集】 瑕疵担保責任

 

売買契約において、買主が売主から目的物の引渡しを受けたものの、目的物に隠れた瑕疵があったことが判明した場合、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約の目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。

 

この条件を満たさないときは、損害賠償請求のみをすることができる(民法570条、566条)。これを売主の瑕疵担保責任という。隠れた瑕疵とは、買主が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指す。売主が知らせない場合で、普通に注意を払っておいても気付かないようなものがこれに当たるが、売主自身も知らなかったものも含む。例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当する。隠れた瑕疵に当たるためには、(1)一般人が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵であることと、(2)買主が善意・無過失であることが必要である。瑕疵担保責任に基づく契約の解除又は損害賠償請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない(民法570条、566条3項)。住宅に関しては、宅地建物取引業法40条により、売主が業者の場合、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合以外の規定は、無効となる。

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